七家发展商争一块新民小地段，中标价比第二名高出 11%

2026年9月16日博客第20邮区 RCR

Lorong Puntong 政府售地地段，橙色轮廓，紧邻爱同学校与光明山地铁站

橙色轮廓即为该地段，位于 Lorong Puntong 与新民道之间，隔壁就是爱同学校，步行不远即达光明山地铁站。地图：URA Space。

9 月 15 日，位于 Lorong Puntong、紧邻新民道（Sin Ming Avenue）的政府售地地段截标。地段旁就是爱同学校，步行数分钟可达光明山地铁站。共有七家发展商投标，最终由在吉隆坡上市的马来西亚发展商 Eco World Development 以 $208,099,000 夺标 —— 每平方英尺每单位容积率 $1,612。

这是一块小地段，日后约建 140 个单位。而这个地价，是其他中央区住宅政府售地有史以来的最高纪录。

真正值得看的是差距

排名	投标者	标价	每平方英尺每单位容积率
1	Eco World Development (S) Pte. Ltd.	$208,099,000	$1,612
2	Intrepid Investments Pte. Ltd. 与 TID Residential Pte. Ltd.	$187,330,000	$1,451
3	SMCL Oasis Pte. Ltd.	$185,380,000	$1,436
4	EL Development Pte Ltd	$182,100,000	$1,411
5	JBE Capital Pte. Ltd.	$173,292,200	$1,342
6	SNC3 Realty Pte. Ltd.、HS Invesco Pte. Ltd. 与 Kay Lim Realty Pte. Ltd.	$168,888,000	$1,308
7	Peak Valley Private Limited	$162,150,000	$1,256

全部七份标书。资料来源：市区重建局 Lorong Puntong／新民道地段标书结果，2026 年 9 月 15 日。

七家之中有六家落在 $1,256 至 $1,451 之间。中标价比第二名高出 11.1%，也是唯一超过 $1,600 的一份。

这六家并不是看走眼的小公司。第二名是丰隆旗下的 Intrepid 与 TID，第三名是 Sunway MCL，第七名是 Kheng Leong。这样的阵容彼此只差约 $200，而一家高出所有人 $160 —— 这说明 Eco World 对这个地点的判断，和同行很不一样。

Mogul.sg 研究主管 Nicholas Mak 指出，这是其他中央区住宅政府售地的地价新高，距离 2024 年 2 月乌节林荫道地段的每平方英尺每单位容积率 $1,616.77 只差 0.3% —— 而乌节林荫道属于核心中央区。

将来在那里买房，可能要多少钱

一个还没设计出来的项目，我不会给价。我能做的，是把业内人士说过的话摆出来，再让您看看新民今天实际的成交情况。

Nicholas Mak 估计，日后推出的售价可能在每平方英尺 $3,000 至 $3,100 之间，并以 2026 年 7 月推出、开盘均价每平方英尺 $3,140 的达恩. 豪庭 Dunearn House 作为对照。

Newmark 的 Wong Shanting 谈的是大势：近期几次标书的地价明显上升，发展商可能被迫出价更进取，而这最终会反映在新盘售价上。

ERA 的 Marcus Chu 预计买家会包括组屋换房者，以及周边有地住宅的屋主 —— 他们想在本区找一个新的私宅选择。

Realion 的 Justin Quek 则点出这一带新盘之稀少：上一个是 2025 年 8 月的福茗轩 Artisan 8，再上一个要追溯到 2018 年的顺福轩 Jadescape。

新民今天实际卖多少

这一段我可以核实，而不是引用 —— 因为福茗轩 Artisan 8 就在我们每天追踪的名单上。

福茗轩位于新民路（Sin Ming Road），同一个社区，全项目 34 个单位，永久地契。目前还剩 16 套。以下是今天的价目表：

户型	剩余	面积（平方英尺）	价格起	每平方英尺
1 卧室	4	495 – 506	$1,275,000	$2,520 – $2,653
2 卧室	2	732 – 786	$1,860,000	$2,401 – $2,541
3 卧室	1	1,023	$2,490,000	$2,434
4 卧室	2	1,313 – 1,755	$3,156,000	$2,310 – $2,404
4 卧室 + 书房	2	1,711 – 1,808	$4,032,000	$2,249 – $2,357
5 卧室	1	1,884	$4,458,000	$2,366

福茗轩 Artisan 8 发展商价目表，取自我们的每日追踪，2026 年 9 月 16 日。

买家实际付了多少：22 套住宅成交，平均每平方英尺 $2,388，区间由 $2,104 到 $2,658。其中 12 套在 2025 年 8 月开盘当天售出，均价 $2,354；之后的 10 套均价 $2,428。

把这个数字和前面的估计放在一起看。99 年地契的新项目估价每平方英尺 $3,000 至 $3,100，而同一个社区的永久地契住宅，实际成交是 $2,388。 换算下来，大约要贵四分之一到三分之一，而地契还更短。

这未必不会发生。新盘定价高于周边二手，本来就是常态；2030 年落成的项目，和明年就交房的小型项目，也不是同一回事。但这就是地价所隐含的那一级台阶，值得在有人告诉您「定价合理」之前，先看清楚。

有两点让这个对照并不完美，两点都请一并记住：福茗轩只有 34 个单位，是小型精品项目；而且它是永久地契 —— 永久地契通常是溢价，而不是折价。单就地契而论，新地段本来应该卖得更便宜。

发展商为什么想要这块地

地段面积 46,106 平方英尺，容积率 2.8，可建楼面 129,102 平方英尺，楼高上限 120 米，99 年地契，约 140 个单位。以中标价计算，每建一个单位的地价成本约 $1,486,000 —— 这还没有动一分钱工程费。

买到的是新加坡少有的、几乎不出新盘的一块地方。隔壁是爱同学校，步行可达汤申-东海岸线的光明山站，到乌节路约十五分钟。周边邻居是 Faber Garden、Flame Tree Park 与 The Gardens at Bishan —— 楼层不高、住得久的老社区。

后面这一点，比交通更重要。一个多年没有新供应的地方，会积攒起一批想换房、却在本区无处可换的人。

有一个时间点值得知道

Thomson Reserve 将于 10 月 17 日预览 —— 由凯德、新加坡置地与华业集团在光明山地铁站旁的 Bright Hill Drive 开发，共 1,268 个单位。

它的价格，是在这次标书结果出来之前就定下的。无论 Lorong Puntong 的项目日后开价多少，Thomson Reserve 的价目表会在这几个星期内出来，而它背后的地价是更早买下的。如果您正在看这一带，那才是更近的一个决定。

如果是我，我会这样看

如果您已经住在新民或碧山，一家发展商刚刚为您社区里一块紧邻小学的小地段，付出其他中央区的地价纪录，另外六家也都愿意出到 $1,250 以上。这是一群掌握的数据比你我都好的人，用真金白银表达的判断。

如果您正考虑在附近买房，请留意这个地价改变不了的事：今天在市场上的房子，当初对应的是更便宜的地。无论新项目最后开价多少，这一点都是它们的事实。

如果您在等这个新项目，先弄清楚您会买到什么 —— 99 年地契、几年后才推出、约 140 个单位、以及一个必须撑得起地价纪录的售价。这仍然可以是一笔好买卖，但不会自动是；而今天没有人能给您价格，因为价格还不存在。

两点必须说清楚。标书结果只是出价，地段还要正式批出。还有，地价纪录能相当可靠地预示一个高开盘价，却远不能同样可靠地预示日后的高转售价。

接下来可以看这些

第20邮区在售的一切，每日更新
福茗轩 Artisan 8 —— 新民上一个新盘，永久地契，尚余 16 套
Thomson Reserve —— 同一个地铁站，1,268 个单位，10 月 17 日预览
整个其他中央区，这项纪录所属的分区

常见问答

Lorong Puntong／新民道地段由谁投得，价格多少？

由 Eco World Development (S) Pte. Ltd. 以 $208,099,000 夺标，即每平方英尺每单位容积率 $1,612。这是七份标书中的最高价，比第二名 Intrepid Investments 与 TID Residential 的 $187,330,000 高出 11.1%。

每平方英尺每单位容积率 $1,612 有什么意义？

根据 Mogul.sg 的 Nicholas Mak，这是其他中央区住宅政府售地的最高地价纪录，距离 2024 年 2 月乌节林荫道地段的 $1,616.77 仅差 0.3% —— 而乌节林荫道属于核心中央区。

那里会建多少个单位，什么时候推出？

地段 46,106 平方英尺，容积率 2.8，99 年地契，楼高上限 120 米，约可建 140 个单位。目前尚未公布推出日期；这个阶段批出的地段，通常要一年以上才会正式推出。

新项目每平方英尺可能卖多少？

发展商尚未公布价格。Mogul.sg 的 Nicholas Mak 估计在 $3,000 至 $3,100 之间。作为对照，位于新民路、2025 年 8 月推出的永久地契项目福茗轩 Artisan 8，已有 22 套住宅成交，平均每平方英尺 $2,388，剩余单位挂牌在 $2,249 至 $2,653 之间。