买楼盘亏钱的第一大原因
在新加坡买一套楼盘公寓，是人生中值得高兴的一步。华丽的示范单位、崭新的装修，加上对未来增值的期待，确实让人难以抗拒。但多年来，有一个代价高昂的错误，让不少新加坡买家栽了跟头：开盘时买贵了。
这就是人们在楼盘上亏钱的第一大原因。以下我们来拆解它为什么会发生、看几个真实的例子，并谈谈如何避免掉进同一个坑。
开盘热度的陷阱
楼盘推出时，气氛总是很热烈。发展商与经纪都懂得怎么造势：贵宾预览、示范单位活动，还有「短时间内售罄多少个单位」的新闻标题。
但这份热度会干扰判断。许多买家因此感到必须尽快出手。看到别人一个接一个下订，就担心自己错过。这种错失恐惧（FOMO），往往让人来不及仔细核对价格，就做了决定。
发展商是怎么定价的
开盘时，发展商会依据几件事来定价：建筑成本、地价、预期需求与市场走势。但他们同时也会把营销吸引力算进去。地段优越、又主打豪宅品牌的新项目，起价通常更高。
有时候，这样的开盘价是合理的。但有时候，它被推得太高。如果不够谨慎，您可能付出高于该单位实际价值的价钱 — 而市场要追上这个价格，可能需要好几年。
真实案例：从过往楼盘学到的事
以下几个真实例子，说明开盘价为什么如此关键。
CityVista Residences：一堂昂贵的课
CityVista 于 2007 年在第9邮区推出，当年是全城话题。价格约在每平方英尺 2,400 至 $2,500。买家被它的永久地契与豪宅定位吸引。
时间来到今天，价格已跌至约每平方英尺 $2,050。许多早期买家亏本卖出。有一位屋主持有 15 年后，亏损接近 $2,000,000。这说明什么？即便地段优越，一开始付得太贵，回报依然可能是负的。
Helios Residences：豪宅不等于稳赚
位于凯讯道的 Helios Residences，同样在 2007 年市场高峰期推出。部分单位以超过每平方英尺 $3,500成交。但金融危机之后，转售价格下滑。不少屋主亏损 30% 或更多。其中一个以 $6,000,000买入的 3 卧室单位，多年后仅以 $3,980,000售出。
即便是豪宅项目，买贵了，一样要付出代价。
Marina One Residences：连中央商业区也不例外
滨海湾的 Marina One Residences 于 2014 年推出，价格从每平方英尺 1,960 至 $3,100不等。凭着综合发展项目的定位与中央商业区的地段，当年声势浩大。
但价格并没有守住。到了 2023 年，平均转售价已回落至约每平方英尺 $2,176。许多在 2018 年第二阶段买入的屋主，亏损达数十万新元。事实上，Marina One 的转售案例中有 72% 是亏损的。
这些例子都说明：开盘时的热度，未必等于长期的现实。
买家为什么会买贵？
导致开盘买贵的原因有好几个：
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情绪被点燃： 示范单位就是为了打动人而设计的，很容易让人上头。
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从众心理： 看到别人在买，就跟着出手，来不及思考。
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缺乏比较： 买家未必会去查，这个开盘价与附近同类转售单位、其他楼盘相比究竟如何。
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迷信「新」的溢价： 有些买家认为，只要是新的，就一定更值钱。
这些都可能让人付出溢价 — 而这个溢价，在转售市场上未必守得住。
如何避免买贵
在签约之前，先做好以下几件事。
1️⃣ 与同类物业做对标
务必把开盘价与附近的转售公寓相比，尤其是刚落成的项目与周边其他楼盘。如果开盘价高出 20% 至 30%，就该问为什么。是设施更好？地段更中心？还是纯粹的营销包装？
2️⃣ 查看独立估值
别只信发展商的价目表。查阅市区重建局（URA）的成交记录，并咨询您信得过的房地产顾问。如果估值低于开盘价，那就是一个警讯。
3️⃣ 把租金回报算进去
对投资者而言，要看这个价格在租金回报上是否说得通。回报率偏低，往往意味着价格相对市场偏高。
4️⃣ 想的是长期，而不是开盘日
请记住，您买的是一个要住上许多年的家、或一笔长期投资 — 而不只是开盘当天的那份兴奋。如果数字不合理，要有转身离开的底气。
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