勿洛地价创中央区以外新高：每平方英尺 $1,537，对买家意味着什么

2026年9月2日博客第16邮区 OCR

新上段樟宜路政府售地地段，橙色轮廓，紧邻勿洛地铁站

橙色轮廓即为该地段，位于新上段樟宜路与勿洛南路之间，步行数分钟可达勿洛地铁站。地图：URA Space。

9 月 1 日，位于勿洛核心地带、新上段樟宜路（New Upper Changi Road）的政府售地计划地段截标，共收到四份标书。由**华业集团（UOL）、凯德发展（CapitaLand Development）与新加坡置地（SingLand）**组成的财团以 $1,425,388,000、每平方英尺每单位容积率 $1,537夺标。

这个数字有两点值得留意，而登上标题的只有其中之一。

它同时刷新了两项纪录

$1,425,388,000，是新加坡纯住宅政府售地地段有史以来的最高总价，超过 2022 年 Tanjong Rhu Road 地段的 $1,284,000,000 —— 也就是后来的 Grand Dunman。博纳产业研究与内容主管黄秀莹在标书结果公布时指出了这一点。

但对勿洛屋主而言，更值得关注的是单价。每平方英尺每单位容积率 $1,537，是中央区以外纯住宅地段的历史最高地价，超越 2025 年 3 月 SingHaiyi 与 Haiyi 投得的滨海湾景路（Bayshore Road）地段的 $1,388 —— 也就是今天的 Vela Bay。

真正值得画线的是与第二名之间的差距。

	投标者	标价	每平方英尺每单位容积率
1	华业集团、新加坡置地与凯德发展	$1,425,388,000	$1,537
2	城市发展与丰隆置业	$1,252,000,000	$1,350
3	国浩房地产、丰隆控股与 TID	$1,242,664,619	$1,340
4	森联集团（Sim Lian Group）	$1,215,000,000	$1,310

该地段的全部四份标书。资料来源：市区重建局（URA）。

第二至第四名彼此相差不到 $40，而中标价高出第二名 13.8%。

发展商不会为一幅自认平庸的地段，多付 13.8%。

市场怎么说

我不会为一个尚未设计、更未开盘的项目定价。我能做的，是把以此为业的人说过的话摆出来，供您自行判断。

关于买家最终可能付出的价格：分析师按中标地价倒推，预估未来售价将落在每平方英尺 2,900 至 $3,000区间，此预估由 99.co 于截标当日报道。发展商方面尚无任何价格数字。

关于这份标书本身：合登集团（Huttons Asia）首席执行官 Mark Yip 称其为市郊纯住宅地段的标杆价；博纳产业研究主管黄秀莹指出，这是纯住宅政府售地地段有史以来的最高总价；莱坊研究部主管李良发则给出了背景 —— 事前接受调查的分析师预期最高标价在每平方英尺 1,250 至 $1,450 之间，四份标书中有三份落在此区间，只有一份没有。

而买家自己在结果公布后的联合声明中这样说：该地段「在成熟住宅区中拥有极佳的地理条件」，正对勿洛镇中心，步行至勿洛地铁站不到五分钟，项目「将吸引广泛的买家群体，包括组屋换房者与周边有地住宅区的居民」。

供您自行衡量，以下是今年该地段周边的实际成交 —— 是成交中位价，不是叫价：

项目	2026 年售出	每平方英尺中位价	地契	落成	单位总数
Vela Bay	383	$2,863	99 年，自 2025 年起	尚未落成	515
Sky Eden@Bedok	12	$2,404	99 年，自 2022 年起	2025	158
Sceneca Residence	5	$2,312	99 年，自 2021 年起	2026	268
Grandeur Park Residences	19	$2,030	99 年，自 2016 年起	2020	720
Flamingo Valley	18	$1,848	永久地契	2014	393
Bedok Residences	9	$1,824	99 年，自 2011 年起	2015	583
The Glades	23	$1,731	99 年，自 2013 年起	2016	726
Urban Vista	22	$1,623	99 年，自 2012 年起	2016	582
Casa Merah	18	$1,542	99 年，自 2006 年起	2009	556
East Meadows	12	$1,230	99 年，自 1998 年起	2002	482

仅收录 2026 年至少有五宗成交的项目。资料来源：CBRE Research 与 Realis，数据截至 2026 年 8 月 31 日。

先看第一行。仍在建的 Vela Bay，今年已售出 383 个单位，成交中位价为每平方英尺 $2,863 —— 高于本区所有已落成项目，也已接近分析师对新地段的预期售价。

他们为什么想要这幅地

勿洛人口接近 27 万 5,000 人，是新加坡第二大规划区；地段步行可达勿洛综合交通枢纽，地铁站与巴士转换站同在一处。勿洛坊（Bedok Mall）与 Heartbeat @ Bedok 亦在附近。

地段面积 331,198 平方英尺，99 年地契，可建约 1,010 个住宅单位。华业与凯德表示，项目将以两卧室至四卧室户型为主，目标是「让总价保持在合理区间」—— 这读起来像是要卖给换房家庭，而非投资客。

这一点之所以重要，是因为 Delasa 首席执行官 Karamjit Singh 的观察：勿洛本区上一次有大型公寓项目开盘，已是十五年前。在一个组屋与有地住宅大多已还清贷款的成熟市镇，十五年足以积累相当可观、却无处可去的需求 —— 而在 2022 至 2026 年间，勿洛一带有近 2,300 个组屋单位满五年最低居住年限，这正是发展商真正在竞逐的客群。

如果我住在勿洛，我会怎么读这件事

如果您已在此置业，距勿洛地铁站两分钟的地价创下纪录，等于是对您脚下这块土地的重新定价。它不会在这个月抬高您的估值，但它告诉您：一家掌握远比你我更完整数据的大型发展商，认为这个位置在项目落成时值多少钱。

如果您正考虑换房，请留意等待的代价。若分析师所说的每平方英尺 2,900 至 $3,000 大致成立，新项目的定价将高于本区所有已建成项目，也高于目前在售的大多数房源。今天在第16 邮区在售的房子，定价所依据的是一块更便宜的地 —— 无论新项目最终开价多少，这一点都成立。

如果您考虑的是这个新项目本身，请清楚您买的是什么：99 年地契、数年后才开盘、以及一个必须为纪录地价找到理由的价格。这仍然可以是正确的一笔买卖，但它并不自动就是 —— 而今天，包括我在内，没有人能告诉您那个价格。

两点必须诚实说明。地段尚未正式批出 —— 截标结果只是标书，主管当局仍需接受。此外，纪录地价能相当可靠地保证一个高开盘价，却远不能同样可靠地保证一个高转售价。

现在可以看什么

第16 邮区的全部在售房源，每日更新
中央区以外全览，这项纪录所属的分区
Vela Bay —— 上一个中央区以外地价纪录保持者，也是目前最接近的参照
Bagnall Haus —— 第16 邮区，东海岸上段

常见问答

哪家发展商投得新上段樟宜路地段？

由华业集团、凯德发展与新加坡置地组成的财团，以 $1,425,388,000、每平方英尺每单位容积率 $1,537 中标，为四份标书中最高，较第二名（城市发展与丰隆置业）高出 13.8%。

为什么每平方英尺 $1,537 值得关注？

这是中央区以外纯住宅政府售地地段的历史最高地价，超越 2025 年 3 月滨海湾景路地段的 $1,388。$1,425,388,000 的总价，也是新加坡纯住宅政府售地地段的最高总额。

会建多少个单位？何时推出？

331,198 平方英尺的地段可建约 1,010 个单位，99 年地契，发展商表示户型为两卧室至四卧室。开盘日期尚未公布；此等规模的项目通常在批地后一年或更久才推出。

新项目每平方英尺可能卖多少？

发展商尚未公布价格。分析师按中标地价倒推，预估未来售价为每平方英尺 2,900 至 $3,000，此数字由 99.co 于 2026 年 9 月 1 日报道。作为对照，地价为每平方英尺 $1,388 的 Vela Bay，2026 年已售出 383 个单位，成交中位价为每平方英尺 $2,863（资料来源：CBRE Research 与 Realis）。